Propiedad de la finca y del equipo de riego Pivot
Un equipo de riego Pivot está compuesto por 3 elementos principales: la bomba de agua que lo alimenta, el grupo electrógeno o motor eléctrico, y el Pivot en sí. Tradicionalmente, en las tierras de cultivo arrendadas, el propietario de la tierra suele ser también dueño de la bomba y del Pivot.
En el estado norteamericano de Nebraska, origen primigenio del sistema de riego Pivot, según la zona y las fuentes de energía disponibles, el motor eléctrico o grupo electrógeno puede pertenecer al propietario o al arrendatario. Que el propietario de la tierra sea también dueño de la bomba y el Pivot, aporta mayor flexibilidad en cuanto a la gestión del terreno en caso de despedir al arrendatario o en caso de vender la propiedad.
Hay casos en los que la propiedad de la bomba y el equipo de riego Pivot se divide entre el propietario y el arrendatario. Este escenario puede generar complicaciones. Antes de aceptar un alquiler con propiedad dividida, es recomendable firmar un contrato de arrendamiento por escrito. Este contrato deberá establecer claramente la propiedad de cada elemento, las responsabilidades de cada parte y las disposiciones relativas a la rescisión del arrendamiento.
Propiedad dividida de un equipo de riego Pivot central
La propiedad dividida de un sistema de riego Pivot puede estar asociada a tres situaciones diferentes:
- La transformación de las tierras de secano a tierras de cultivo de regadío. La instalación de un Pivot central puede proporcionar mayores ingresos de alquiler para el propietario. Para el arrendatario, garantizará mayores producciones.
- Transición del suelo regado por gravedad. Los argumentos para la transición a un Pivot central son el potencial de mayores ingresos obtenidos por el alquiler y la reducción de costos anuales para el propietario. Para el arrendatario, la transición podría significar una mayor eficiencia en el uso que se hace del agua y la necesidad de una menor mano de obra.
- El reemplazo de un sistema Pivot obsoleto o antiguo. Por lo general, la actualización de un Pivot ya existente en la finca tiene un reducido efecto en las tarifas de alquiler.
En el estado de Nebraska, una forma común de dividir la propiedad consiste en que el propietario de la tierra pague y sea dueño de todas las instalaciones subterráneas permanentes del equipo de riego Pivot. Esto incluye la bomba, los componentes subterráneos, la tubería y todos los trabajos de tierra necesarios para la instalación. En caso de rescisión del contrato de arrendamiento, el arrendatario no retirará ninguna de las infraestructuras subterráneas permanentes. Habrá que tener en cuenta que los impuestos a la propiedad inmobiliaria pueden aumentar debido a un mayor valor de la tierra si se hace la transformación de riego de secano o por gravedad a riego mediante Pivot.
En este escenario, el arrendatario normalmente paga y es propietario de equipos desmontables sobre el suelo: el grupo electrógeno, el Pivot, etc. Los impuestos sobre la propiedad personal incrementarán para el inquilino con la propiedad de un Pivot nuevo o adicional. Otra consideración es el seguro del Pivot. Si el Pivot es propiedad del arrendatario, debe estar asegurado por él.
Costes de reparación
Los costes de reparación de los equipos se dividirán de acuerdo a la propiedad. Si se da esta situación, el propietario es responsable de las reparaciones subterráneas. El arrendatario sería responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento de los elementos superficiales (paneles del Pivot, motores, reductores de rueda, llantas, boquillas, etc.). Esto traslada la mayor parte del gasto anual de mantenimiento del propietario al arrendatario.
Cuando el arrendatario es también propietario del Pivot, se deberá descontar la tarifa de alquiler cobrada, para compensar al arrendatario por los mayores gastos de propiedad y reparación.
El contrato de arrendamiento deberá incluir disposiciones relativas a su rescisión. A menudo, los términos del acuerdo dejan abierta la posibilidad de que el propietario compre el equipo de riego Pivot central y/o el motor o grupo electrógeno del arrendatario. Estas disposiciones deben estar siempre supervisadas por un abogado. El contrato debe indicar claramente:
- Si el propietario tiene la opción o está obligado a comprar el equipo cuando termine el contrato.
- Cómo se determinará el precio de compra del equipo.
- Si el arrendatario debe retirar el equipo, cuándo deberá hacerlo, contando a partir de la fecha del aviso de rescisión.